Urban development and negative differential rent / Lo sviluppo urbano e la rendita differenziale negativa

The growth of building land does not always produce a positive differential rent on the existing building stock. The essay aims to discuss the case where urban expansion has negative effects on the rent of existing building plots and constructions. In other words, the differential rent assumes negative values that increase over time, lowering the value of existing properties. This occurs when the expansion of the city does not correspond to a real need for new housing. Generally, it happens in the presence of urban centres already in an advanced phase of demographic contraction, when the existing building stock would be sufficient to satisfy the real estate demand. This expansion (sometimes achieved through urban plans or building programs, others in the total absence of plans) is a phenomenon that, since the 1960s, has affected (and still affects) many smaller towns in Italy. While in the cities that attract population, urban expansion led to the creation of a positive and growing rent (absolute and differential), in the centres suffering from depopulation the same type of expansion had adverse effects on the existing building stock.

Non sempre la crescita di suoli edificabili produce una rendita differenziale positiva sul patrimonio edilizio esistente. Il saggio ha la finalità di dibattere il caso in cui all’espansione urbana corrispondono effetti negativi sulla rendita di terreni edificabili ed immobili esistenti. La rendita differenziale assume cioè valori negativi crescenti nel tempo, abbassando il valore degli immobili esistenti. Questo si verifica quando alla espansione della città non corrisponda una reale necessità di nuove abitazioni. Generalmente accade in presenza di centri urbani già in avanzata fase di contrazione demografica, per cui la domanda immobiliare sarebbe già soddisfabile dal patrimonio esistente. Questa espansione (a volte realizzata tramite piani urbanistici o programmi di fabbricazione, altre in assenza totale di piani) è un fenomeno che, a partire dagli anni sessanta, ha interessato (ed ancora interessa), molti centri minori dell’Italia. Mentre nelle città che fungevano da attrattori di popolazione, l’espansione urbana portava alla creazione di una rendita (assoluta e differenziale) positiva e crescente, nei centri in fase di spopolamento lo stesso tipo di espansione produceva effetti negativi sul patrimonio edilizio esistente. Negli anni sessanta, in un momento di ristrutturazione culturale epocale, complici alcune nuove e più moderne visioni dell’abitare, la motorizzazione di massa, poco compatibile con le strette strade dei centri storici, una crescente vincolistica su centri ed edifici storici, la sempre presente spinta speculativa locale, si è riformulata ed è cresciuta la domanda per nuova edificazione in periferia, che è andata a sostituire la domanda per l’acquisto, ristrutturazione o restauro degli edifici esistenti. Rispetto al caso classico dunque gli immobili in zona centrale, all’espandersi della città, hanno perso valore, poiché i nuovi suoli edificabili hanno la possibilità di aderire meglio ai desiderata culturali del momento. La conseguenza è stato un surplus di produzione di edifici e lo svuotamento e l’abbandono di larga parte dei centri storici minori, che si ruderizzano con scarse prospettive di recupero abitativo, fosse pure temporaneo o parziale. Il saggio, fatto un breve inquadramento teorico, proverà ad offrire alcuni spunti di riflessione utilizzando come caso studio la Sardegna, facendo considerazioni sulla rendita e sui valori immobiliari, a partire dall’analisi dello sviluppo dell’edificato dei paesi dell’interno in forte calo demografico per poi tracciare alcune traiettorie di ricerca.